Tout ce qu’il faut savoir sur l’encadrement des loyers parisiens

Le 26/10/2015

 
Depuis le début du mois d’août, les loyers parisiens sont « encadrés ». Quelles sont concrètement les applications d’une telle mesure pour les propriétaires et les locataires ? Tour d’horizon complet.

 
« L’encadrement des loyers consiste à limiter les hausses des loyers remis en location. Cette réglementation concerne certaines villes où les prix des logements loués sont très élevés et s’applique du 1er août 2015 au 31 juillet 2016 », indique le gouvernement sur le site Service-public.fr. Les logements concernés sont les « logements vides ou meublés du secteur privé (…) s’ils se situent dans certaines communes où sont observées des loyers très élevés ». À ce jour, seule la capitale parisienne est concernée, Lille et Grenoble devant suivre entre la fin de l’année 2015 et 2016. L’objectif est de ralentir la  hausse desdits loyers (+42% en dix ans à l’échelle du pays), voire de faire baisser les plus excessifs. La mesure est populaire, puisque approuvée par 8 Français sur 10, selon un sondage BVA. Pour autant, 46% des Français avouent ignorer le détail du dispositif – il est vrai assez complexe – et 48% craignent que la mesure ait un impact négatif sur l’investissement immobilier. 
  •  IRL plus « loyers de référence » 
En dehors du dispositif habituel d’encadrement annuel des loyers, concrétisé par l’IRL (Indice de Référence des Loyers), la réglementation  est renforcée dans
la capitale par un arrêté préfectoral du 26 juin 2015. Pris dans le cadre de la loi Alur, celui-ci fixe des « loyers de référence » que devront respecter les propriétaires soumis au dispositif dans la capitale. Les loyers de référence sont établis d’après les loyers médians obtenus par l’Observatoire des loyers parisiens (Olap). Les loyers peuvent faire l’objet d’une majoration de 20%, de manière à limiter le montant que peut demander un propriétaire à son locataire lors de l’entrée dans un nouveau logement ; a contrario, ils peuvent être minorés de 30%, permettant ainsi à un propriétaire qui loue à 70% en-dessous du loyer de référence de solliciter une réévaluation du dit loyer.
  •  Quels sont les baux concernés ? 
La loi ne s’applique pas à tout le monde. La réglementation distingue les locataires dont le contrat de location est en cours et les autres. Pour les baux en cours, rien ne change jusqu’à la fin de ces derniers. Pour les baux signés après le 1er août, les loyers ne devront pas dépasser le loyer de référence majoré de 20%. Il reste possible pour le propriétaire, de prendre en compte la variation de l’IRL si celle-ci n’a pas déjà été faite. Dans tous les cas, à Paris, le montant de la location ne pourra pas dépasser le loyer de référence majoré. Pour les baux reconduits tacitement, rien ne devrait changer également. Sauf dans le cas d’un locataire considérant que son loyer est excessif et réclamant auprès du bailleur la régularisation de sa situation. La Fnaim estime que la loi est silencieuse sur ce sujet. La jurisprudence ou le législateur ou les deux devront éclaircir cette situation ambivalente.
 
  •  Calcul des loyers de référence
Le calcul des loyers de référence prend en compte le nombre de pièces du bien, sa localisation ainsi que l’année de sa construction. Le type de bail (meublé ou nu) est aussi intégré. Les loyers de référence sont établis en dehors des charges, par mois et au m² habitable, et s’appliquent à l’ensemble des 20 arrondissements, divisés en 14 secteurs géographiques et 80 quartiers définis pour Paris intra-muros. Conscient de la complexité du dossier, le gouvernement a mis en ligne une carte interactive pour faciliter l’identification de la hausse ou de la baisse pour les propriétaires et les locataires. 
 
En voici deux exemples :
  •  Un 2 pièces loué meublé et construit entre 1946 et 1970 dans le quartier Faubourg-du-Roule (8e) a pour loyer de référence 28,6€/m2. Les loyers de référence minorés et majorés sont respectivement de 20€/m2 et 34,3€/m2. Pour un logement de la même taille et dans le même quartier, mais cette fois-ci bâti après 1990, le loyer de référence passe à 26,9€/m2
  •  Un studio datant d’avant 1946 loué nu dans le secteur Saint-Fargeau (19e) a pour loyer de référence 25€/m2. Majoré, on passe à 30 €/m2, et minoré à 17,5€/m2. Pour un logement identique mais construit après 1990, le loyer de référence est de 24,2€/m2, majoré de 29€/m2et minoré de 16,9€/m2.
Afin de ne pas ajouter de la complexité au calcul, la loi impose aux bailleurs de mentionner les deux éléments, à savoir le loyer de référence fixé par le décret et la majoration de 20%.

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